Le marché immobilier français connaît une évolution dynamique, incitant de nombreux investisseurs à chercher des opportunités de défiscalisation. La loi Denormandie, mise en place en 2019, s’inscrit dans cette perspective en offrant des avantages fiscaux pour ceux qui rénovent des logements anciens dans des centres-villes en difficulté. Ce dispositif vise à revitaliser les zones urbaines dégradées tout en répondant à la demande croissante de logements rénovés.
Les propriétaires peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt significative en échange de la rénovation de biens immobiliers destinés à la location. La loi Denormandie encourage non seulement l’investissement immobilier mais aussi la réhabilitation de quartiers autrefois négligés.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, dispositif de défiscalisation immobilière, a été instaurée le 1er janvier 2019 et s’étendra jusqu’au 31 décembre 2027. Ce texte législatif cherche à réhabiliter le patrimoine bâti dans les centres-villes en difficulté, en offrant des réductions fiscales aux investisseurs qui rénovent des logements anciens pour les louer.
Les objectifs de la loi Denormandie
La loi Denormandie vise plusieurs objectifs :
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- Revitaliser les centres-villes : En encourageant la rénovation de logements vacants et dégradés, elle contribue à redynamiser les zones urbaines.
- Augmenter l’offre locative : En rénovant des biens immobiliers destinés à la location, elle répond à la demande croissante de logements de qualité.
- Inciter à l’investissement immobilier : Les avantages fiscaux proposés rendent l’investissement dans l’immobilier ancien plus attractif.
Les conditions pour bénéficier du dispositif
Pour bénéficier de la loi Denormandie, certaines conditions doivent être remplies :
- Les logements doivent être situés dans des communes éligibles, principalement celles intégrées au programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT).
- Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.
- Les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).
- Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds fixés par la loi, variables selon les zones géographiques (zones A, B et C).
Le dispositif Denormandie s’inspire des principes de la loi Pinel et des monuments historiques, mais il se distingue par sa focalisation sur la rénovation et la revitalisation des centres-villes.
Les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie
Pour profiter des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés. Les logements doivent être situés dans des communes éligibles, principalement celles intégrées au programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT). Les investisseurs peuvent être des particuliers, des SCI ou des indivisions.
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Les logements rénovés doivent ensuite être mis en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, selon la période d’engagement choisie par l’investisseur.
Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds fixés par la loi, variables selon les zones géographiques (zones A, B et C). Voici un tableau récapitulatif des plafonds de loyers et de ressources :
| Zone | Plafond de loyer (€/m²) | Plafond de ressources (€/an) |
|---|---|---|
| Zone A | 17,55 | 38 377 € |
| Zone B | 13,04 | 31 280 € |
| Zone C | 10,51 | 28 217 € |
Le montant total de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par an et par foyer fiscal. Le logement concerné ne doit pas être soumis à un démembrement de la propriété.
Suivez ces critères pour bénéficier pleinement des réductions fiscales offertes par la loi Denormandie tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes.
Les avantages et les risques de la loi Denormandie
La loi Denormandie offre des avantages fiscaux non négligeables. Les investisseurs peuvent obtenir une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du montant investi, en fonction de la durée d’engagement locatif choisie (6, 9 ou 12 ans). Cette réduction s’applique sur le coût total de l’opération, incluant l’acquisition du bien et les travaux de rénovation, dans la limite de 300 000 € par an.
Les travaux de rénovation doivent améliorer la performance énergétique du logement, ce qui peut générer des économies sur les factures d’énergie. En réhabilitant des biens situés dans des centres-villes dégradés, les investisseurs contribuent à la revitalisation urbaine et à l’augmentation de la valeur patrimoniale de leurs actifs immobiliers.
Investir dans le cadre de la loi Denormandie comporte des risques. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires peuvent limiter la rentabilité locative. Les investisseurs doivent aussi respecter des critères stricts de rénovation, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires et des délais imprévus.
Le marché locatif dans certaines zones éligibles peut être saturé, rendant plus difficile la mise en location du bien. Les investisseurs doivent donc bien évaluer la demande locative locale avant de se lancer. Considérez ces éléments pour une prise de décision éclairée et réaliste.
Comment bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, suivez ces étapes :
- Investissez dans un bien immobilier ancien situé dans une zone éligible, c’est-à-dire un centre-ville inclus dans le programme Action Cœur de Ville ou une convention de revitalisation du territoire (ORT).
- Réalisez des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent être effectués par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et viser l’amélioration de la performance énergétique du logement.
- Respectez les plafonds de loyers et de ressources des locataires, qui varient selon les zones géographiques (A, B, C). Ces plafonds sont fixés par décret et mis à jour régulièrement.
Pour déclarer cet investissement et obtenir la réduction d’impôt, les contribuables doivent renseigner les informations nécessaires dans leur déclaration de revenus annuelle. Cela inclut les montants investis, les travaux réalisés et les loyers perçus.
| Durée d’engagement locatif | Réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
Le bien ne doit pas être soumis à un démembrement de propriété. Les investisseurs peuvent utiliser des structures juridiques comme la SCI ou l’indivision pour faciliter la gestion de leurs biens. Considérez toutes ces étapes pour maximiser les avantages offerts par la loi Denormandie.
