Loi Pinel à Rennes : investir dans la 2ème ville étudiante de France

Au classement général des villes étudiantes de France, Rennes se place sur la seconde marche du podium, ex aequo avec la Capitale des Gaules, Lyon. Pour cette année universitaire 2021-2022, ce sont plus de 70 000 étudiants qui ont rejoint les bancs des amphis des universités rennaises. En témoigne d’une attractivité incontestable, la part des étudiants représente 19 % de la population totale de Rennes.

Pour faire face à cet essor démographique et à la constante demande étudiante, investir dans l’immobilier neuf grâce à la loi Pinel à Rennes est une opération de premier choix. D’autant plus que 56 % des étudiants qui y suivent un cursus se logent dans le parc locatif privé.

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Le mode d’emploi de la loi Pinel à Rennes

La loi Pinel est un dispositif fiscal qui permet à tout contribuable fiscalement domicilié en France en achetant dans l’immobilier neuf, d’obtenir une réduction d’impôts. Cette même réduction se calcule en fonction du prix d’achat du logement et de la durée d’engagement choisie pour la location : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Que ce soit à Rennes ou partout ailleurs dans l’Hexagone, la loi Pinel autorise 2 investissements par an et dans la limite d’un achat de 300 000 € et de 5 500 €/m². Considérée comme une niche fiscale, la réduction d’impôts Pinel ne pourra pas dépasser 10 000 € par an.

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Pour un investissement en loi Pinel à Rennes en 2022, les taux de réduction d’impôts applicables sont les suivants :

  • 12 %, soit 36 000 € pour une durée de mise en location de 6 ans.
  • 18 %, soit 54 000 € pour une durée de mise en location de 9 ans
  • 21 %, soit 63 000 € pour une durée de mise en location de 12 ans

Rennes intra-muros ainsi que les communes de la métropole se situent en zone B1. Le zonage Pinel se base sur deux facteurs : le nombre d’habitants et la tension immobilière, c’est-à-dire si l’offre suffit à répondre à la demande en matière de prix et de superficie. Comptant plus de 250 000 habitants, la métropole de Rennes dispose d’un marché immobilier considéré comme tendu.

La zone Pinel sert également à définir les barèmes des plafonds qui conditionnent l’accès à un logement. L’objectif de la loi Pinel est de loger ceux qui disposent de revenus dits intermédiaires : trop élevés pour bénéficier d’un logement social, mais trop bas pour louer sur le marché locatif classique.

Les plafonds de ressources applicables à Rennes

Pour qu’un propriétaire puisse louer son logement en loi Pinel à Rennes, il a l’obligation de choisir un locataire ayant des revenus ne dépassant pas un certain plafond. La somme à prendre en compte est le revenu fiscal de référence qui est indiqué sur les feuilles d’imposition. Voici un tableau récapitulant les plafonds de ressources Pinel pour la zone B1.

Les plafonds de ressources Pinel à Rennes en 2022
Personne seule 31 280 €
Couple 41 772 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 50 233 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 60 643 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 71 340 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 80 399 €
Majoration à partir de la 5è personne à charge 8 969 €

Les plafonds de loyers pour louer en Pinel à Rennes

De la même façon que pour les revenus des locataires, les loyers des logements sont plafonnés et recalculés chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL). À Rennes, le loyer Pinel est fixé à 10,51 €/m², toujours selon la zone B1.

Pour calculer le montant maximal de son loyer Pinel, il est nécessaire de prendre en compte 2 indicateurs : la surface utile du logement, soit la surface habitable la moitié des surfaces annexes plafonnées à 4,5 m² et la zone Pinel.

Voici la formule à appliquer avec le coefficient multiplicateur : (19 / surface utile 0,7) x loyer Pinel x surface utile.

Si l’on prend l’exemple d’un appartement neuf de deux pièces à Rennes de 44 m² avec 6 m² de balcon et que l’on suit la formule : (19 / 47 0,7) x 10,51 x 47, le loyer maximal sera de 545 € par mois.

Comment louer en loi Pinel à Rennes ?

À la différence du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou Professionnel (LMNP ou LMP), un logement loué en loi Pinel doit être non-meublé et ne s’applique pas aux résidences de services comme les résidences étudiantes.

L’appartement neuf doit être occupé à titre de résidence principale du locataire et loué dans les 12 mois suivants la livraison du programme. Bien que le propriétaire soit soumis aux plafonds de ressources et de loyers, il peut s’il le souhaite louer son logement à un membre de sa famille, du moment qu’il ne fait pas partie du même foyer fiscal. Cependant, l’accès aux aides au logement comme les APL seront compromises, sauf si la location se fait :

  • Entre oncles et/ou tantes
  • Entre cousins et/ou cousines
  • Entre neveux et/ou nièces
  • Entre frères et/ou sœurs

Pourquoi louer en loi Pinel à Rennes à des étudiants ?

Depuis 10 ans, le nombre d’étudiants à Rennes ne fait qu’augmenter. Pour cette année universitaire, ils sont plus de 70 000 à fouler les campus rennais. Ayant souvent de petits budgets, les étudiants sont une cible de premier choix pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel à Rennes. Pour profiter d’une belle rentabilité locative, il est judicieux d’orienter son projet vers de petites surfaces comme les studios et deux pièces ou bien au contraire de grandes surfaces pour louer le logement en colocation. Le deuxième cas permettra d’espérer une meilleure rentabilité.

À l’image de l’ouest de l’Hexagone, Rennes profite d’un dynamisme épatant, autant sur le plan économique que touristique, ce qui séduit tout particulièrement la population estudiantine. L’offre de formation y est complète et les débouchés professionnels variés. Louer en loi Pinel à Rennes à un étudiant est donc la garantie de voir son logement occupé toute l’année.

Au-delà des atouts liés à la location étudiante, investir dans l’immobilier neuf dans la Capitale bretonne apporte son lot d’avantages comme :

    • Investir sans apport
    • Se constituer un patrimoine immobilier

Anticiper sa retraite

  • Louer son logement à un membre de sa famille
  • Percevoir des revenus locatifs
  • Réaliser un investissement immobilier rentable

Le profil des étudiants rennais

À Rennes Métropole, 81 % des étudiants ont quitté le cocon familial. C’est bien plus que dans d’autres villes françaises comme Lyon ou Marseille. Parmi ce pourcentage, 56 % des étudiants se logent dans le parc locatif privé, 24 % vivent dans des résidences dédiées et 1 % sont pensionnaires dans des résidences écoles.

Une preuve que Rennes attire, 32 % des étudiants viennent d’un autre département ou de l’étranger et 31 % viennent d’un département limitrophe à celui de l’Ille-et-Vilaine. Parmi les étudiants inscrit dans une formation dans la métropole, 8 sur 10 y résident dont 79 % à Rennes intra-muros et 4 % à Cesson-Sévigné. Seulement 22 % étudiants vivent en dehors de l’agglomération.

Quels sont les quartiers étudiants pour investir en loi Pinel à Rennes ?

Rennes compte plusieurs quartiers où il fait bon d’investir lorsque la cible de prédilection sont les étudiants. Proche des établissements scolaires, des transports et des lieux de divertissement, le centre-ville, le quartier Villejean – Beauregard et le quartier Jeanne d’Arc-Longs-Champs-Beaulieu sont ceux préférés par la population estudiantine.

Le cœur historique de Rennes est l’épicentre de toute l’activité rennaise. On y recense près de 22 000 habitants dont 30 % d’étudiants. Quartier dynamique, on y trouve beaucoup de commerces, bars, restaurants et lieux de fête en tout genre. Le centre-ville est aussi très bien desservi en transports en commun, traversé par la ligne A du métro.

Le CHU de Rennes et l’université Rennes 2 siègent tous les deux dans le quartier Villejean-Beauregard, au nord-ouest de la Capitale Bretonne. Résolument jeune et étudiant, 30 % de la population du quartier à moins de 24 ans. Avec des établissements d’enseignement proposant des formations de BAC 2 au doctorat, les étudiants sont amenés à vivre dans le quartier plus ou moins longtemps.

À l’exact opposé, à l’est de la ville, le quartier Jeanne d’Arc-Longs-Champs-Beaulieu. Propice à l’investissement locatif de par sa forte concentration d’étudiants, 3 000 environ, le quartier abrite le campus universitaire de la faculté Rennes 1, l’INSA et l’IUT de Rennes. Agréable à vivre et proche du centre-ville, les étudiants peuvent profiter de plusieurs parcs verdoyants pour potasser leurs cours.